Contratos

 6. ¿Qué sucede si las organizaciones no pueden cumplir con sus obligaciones contractuales, por ejemplo, suspendiendo un servicio o posponiendo una conferencia?

 Ante esta situación recomendamos seguir las siguientes pautas:

• En caso de que existan, revisar documentos contractuales. Ver si existe alguna cláusula especial que contemple algunos de los institutos que nombraremos abajo: fuerza mayor, imprevisión, frustración del fin, enriquecimiento sin causa, etc.
• Tomar medidas para mitigar daños futuros; ofrecer cooperación razonable a la otra parte.
• Preparar documentos e información para documentar daños.
• Procurar alcanzar un acuerdo con la otra parte; en algunos casos la negociación constituye un deber legal.

Además, todas estas opciones legales deben ser complementadas con otros principios del derecho que son aplicables a todas las relaciones contractuales. Estos principios son:

• Buena fe y prohibición de abuso del derecho: deber de las partes de colaborar y negociar de buena fe.
• Deber de colaboración y negociación de buena fe en los contratos de larga duración.
• Deber de comunicación: comunicar rápida y eficazmente a la otra parte la intensión de continuar o finalizar la relación contractual.
• Deber de prevención de daños: adoptar las medidas razonables para evitar la producción de un daño, o disminuir la magnitud.

Hay varios escenarios previstos en el derecho argentino, algunos expresamente considerados en el Código Civil y Comercial de la Nación, que contemplan las posibles consecuencias ante un incumplimiento contractual que se produce por una causa ajena a las partes. Los principales son:

Frustración de la finalidad contractual

• Requisitos: Circunstancia posterior al contrato, extraordinaria y ajena a la voluntad de las partes impide cumplir. Desaparece el interés o utilidad del contrato (¿Para qué se contrató?).
• Consecuencias legales: La parte afectada puede pedir la resolución del contrato, sin obligación de indemnizar.
• ¿La emergencia sanitaria podría calificar en este instituto? Probable; dependiendo del caso.

 Teoría de la imprevisión

• Requisitos: Por un acontecimiento ajeno, la obligación a cargo de una parte se vuelve muy costosa. Desequilibrio en las obligaciones pendientes en el tiempo.
• Consecuencias legales: Posibilidad de pedir en forma judicial o extrajudicial la suspensión o adecuación del contrato.
• ¿La emergencia sanitaria podría calificar en este instituto? Posible.

 Teoría del esfuerzo compartido

• Requisitos: Las circunstancias extraordinarias afectan a ambas partes.
• Consecuencias legales: Posibilidad de que ambas partes tengan que sopesar las consecuencias en forma compartida.
• ¿La emergencia sanitaria podría calificar en este instituto? Posible.

 Caso fortuito / fuerza mayor

• Requisitos: Imposibilidad de cumplimiento posterior, absoluta y definitiva o temporal, por causas ajenas a las partes. El hecho que lo motivó no haya podido ser previsto o evitado.
• Consecuencias legales: Eximen de responsabilidad al deudor en caso de incumplimiento parcial o total. Se puede pedir judicial o extrajudicialmente.
• ¿La emergencia sanitaria podría calificar en este instituto? Posible.

 Instituto: Enriquecimiento sin causa

• Requisitos para su procedencia: Ventaja patrimonial producida a costas de la otra parte que tiene que sufrir un daño actual o futuro.
• Consecuencias legales: Se puede pactar una indemnización a favor del perjudicado.
• ¿La emergencia sanitaria podría calificar en este instituto? Remoto; el evento generador de la desproporcionalidad dineraria (emergencia), debe persistir al momento del reclamo.

7. ¿Qué sucede con los contratos de alquiler, por ejemplo, de la sede social de la organización?

El decreto 320/2020 dispone el congelamiento hasta el 30 de septiembre de 2020 del precio de las locaciones de inmuebles detallados en su artículo 9 y la prórroga hasta el mismo plazo de la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles alcanzados por esa norma, con conformidad del locador, salvo acreditada vulnerabilidad del locador. También se suspenden por el mismo plazo la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de los inmuebles individualizados en el artículo 9 del decreto y se disponen facilidades de pago de alquileres y de las posibles deudas originadas a partir de un contrato de locación.

Preguntas frecuentes:

• ¿El decreto comprende a las ONGs? Sí, la actividad de las ONGs se enmarca en el artículo 9 inc. 3: “Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias”.
• ¿Es necesario probar afectación económica? No.
• ¿Hay que seguir pagando el alquiler por más que no haya actividad? Sí.
• ¿Se puede aumentar el precio del alquiler? No, el precio del alquiler se mantiene desde marzo hasta el 30 de septiembre.
• ¿Qué ocurre si no se puede pagar, se paga fuera de plazo o se realicen pagos parciales? Si la deuda se genera desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre, se abona a partir del mes de octubre, en al menos tres cuotas y como máximo seis, mensuales, iguales y consecutivas. La primera cuota a abonar tendrá la misma fecha de vencimiento que el alquiler correspondiente al mes de octubre.
• ¿Se puede cobrar intereses? No se pueden aplicar intereses punitorios o moratorios (por pagar fuera de plazo). Sí se pueden aplicar intereses compensatorios mínimos por el aumento de costos del inmueble. La tasa de estos intereses es la que paga el Banco Nación Argentina a los plazos fijos de 30 días.
• ¿Se puede pactar con el locatario/dueño otra forma de pago? Sí, siempre y cuando no perjudique al inquilino/locador.
• ¿Cuál es la forma de pago? Transferencia bancaria o depósitos por cajero automático. Los datos los debe informar el dueño/locador.
• ¿Se pueden realizar desalojos? Si se ordenan por falta de pago de alquiler, están suspendidos hasta el día 30 de septiembre del 2020, incluso si el desalojo fue ordenado antes del dictado del decreto.
• ¿Qué pasa si vence el contrato antes del 30 de septiembre del 2020? Estará disponible para el inquilino/locatario mantener la fecha de vencimiento, o la opción de prorrogar automáticamente la vigencia hasta el día 30 de septiembre o por un término menor. La prórroga deberá comunicarse con 15 días de anticipación al vencimiento pactado. La comunicación puede ser, preferentemente, carta de documento o un acta notarial; de no ser posible se podrá utilizar otro medio que se pueda probar, como ser un correo electrónico con su respuesta.
• ¿Se pueden realizar mudanzas durante el aislamiento obligatorio? No.